Funcionarios y residentes de Santa María comparten esperanzas y temores después de que el Ayuntamiento aprobara un nuevo acuerdo con The Vernon Group para el desarrollo del centro de la ciudad
El restaurante Maya ha visto todas las versiones de Santa María en sus casi 60 años de actividad. Desde sus primeros años llenos de vida y encanto hasta los terrenos baldíos, Santa María ha sido el hogar de la familia Paredes.
“Los tiempos están cambiando y es hora de que nos mantengamos al día con ellos para mantener nuestro hogar próspero”, dijo Tere Paredes, propietaria de tercera generación de Maya Restaurant.
La ciudad está a punto de dar el paso hacia una iteración que se ha prometido durante años. El Ayuntamiento de Santa María votó recientemente por 4 a 1 , con el voto en contra del concejal del primer distrito Carlos Escobedo, para aprobar un acuerdo de disposición y venta con The Vernon Group para comprar y reurbanizar cuatro parcelas de propiedad municipal en el corredor Main y Broadway.
“Estamos encantados con la votación, ya que fue un paso importante hacia la realización de una visión que comenzó hace 20 años”, dijo David Alpert, socio de Vernon Group, al Sun por correo electrónico. “La construcción del área del Plan Específico del Centro ayudará a transformar un núcleo urbano subutilizado en un centro urbano vibrante que impulsará los negocios existentes, mejorará los valores de las propiedades y centrará la demanda en un área con infraestructura existente”.
El desarrollador con sede en Santa Bárbara imaginó un futuro con paseos, espacios abiertos, tiendas vibrantes, mayores ingresos para la ciudad y una intensa actividad peatonal con la ayuda de aproximadamente 600 unidades de vivienda construidas junto con el desarrollo comercial y minorista.
The Vernon Group tiene previsto iniciar la construcción de uno de sus lotes a partir de 2025, y completar los lotes restantes más cerca de 2029. Para 2030, The Vernon Group proyecta ingresos fiscales y tasas municipales acumulados de más de 3 millones de dólares, y la ciudad recuperará por completo los 2,3 millones de dólares en reducciones de tasas de desarrollo en menos de dos años.
La propietaria del Restaurante Maya, Paredes, inicialmente se preocupó por el impacto en el estacionamiento, pero ahora está totalmente de acuerdo con la propuesta.
“Sé a ciencia cierta que esto beneficiará sin duda a mi restaurante”, afirmó. “Cuando tienes inquilinos en cada esquina, eso te va a generar más negocio. Me siento muy bien con este plan y proyecto en particular”.
Otros no están tan seguros. Dado que la ciudad vende los lotes a 120.000 dólares cada uno y ofrece un descuento de casi el 50 por ciento en las tarifas de mitigación, posible gracias a la Ley de Tierras Excedentes del estado, al concejal Escobedo le preocupan las oportunidades de ingresos perdidas y si el proyecto generará los ingresos prometidos.
“No hablamos de los costos reales que esto generará para Santa María. Los desarrollos no se pagan solos”, dijo Escobedo. “Básicamente, estamos regalando, por un muy buen descuento, terrenos de primera calidad en el centro de la ciudad de Santa María”.
Los bomberos de Santa María se preocupan por el aumento proyectado de la población en 1.000 personas en el centro de la ciudad y el consiguiente aumento de llamadas de servicios, mientras que el Departamento de Bomberos enfrenta escasez de personal y un déficit presupuestario en toda la ciudad.
“Mi pedido al consejo fue: no solo deberían invertir en estos proyectos donde sea que estén, sino que también deberían invertir en sus servicios, lo que incluye a sus empleados”, dijo el presidente del Sindicato de Bomberos de Santa María, Matthew Chircop , al Sun.
El administrador municipal adjunto Chuen Wu dijo que The Vernon Group pagará alrededor de $8,5 millones en tarifas de impacto, dólares únicos que cubren los costos de los servicios de la ciudad, incluidos aproximadamente $112,000 para la policía y $154,000 para los bomberos.
“El acuerdo se aprobó con la condición de que ellos paguen todas las tasas de mitigación para la policía y los bomberos”, dijo Wu. “Los ingresos por impuestos a las ventas y a la propiedad que recibiríamos de los desarrollos pagarían los costos de seguridad pública en curso, y no hay subsidio para eso”.
Las tasas de impacto financian instalaciones futuras como una estación de bomberos o un camión con escalera, pero no los costos de personal, dijo Chircop. Durante el año pasado, el sindicato de bomberos ha estado abogando por aumentos salariales para ayudar con el reclutamiento y la retención mientras las negociaciones de desarrollo estaban en curso.
“Este proyecto está inyectando mucho dinero en el centro de la ciudad. Está inyectando muchas casas, una población muy densa en el centro de la ciudad”, dijo Chircop . “Dejé en claro públicamente tres veces que los bomberos no nos oponemos a este proyecto, solo necesitamos que nos incluyan en la inversión en la comunidad”.
Wu dijo que The Vernon Group aún necesita regresar a la Comisión de Planificación y al Concejo Municipal para recibir la aprobación final para varios de los lotes, y el desarrollador tiene que cumplir con las descripciones del proyecto, las medidas de desempeño y un cronograma que se alinee con las metas y objetivos generales para el centro de la ciudad.
“Creo que la forma de verlo es que se trata de un proyecto de reurbanización salvado. Aunque se trate de un único acuerdo, no todos los lotes se transferirán al mismo tiempo”, dijo Wu. “Se trata de uno por uno, pero se incluye en un único acuerdo. El terreno no se transfiere a Vernon hasta que estén listos para construir”.
El lote 1 es el estacionamiento adyacente al antiguo edificio Fallas/Meryvn’s en Broadway, que se remodelará para albergar 375 unidades de condominios residenciales que estarán disponibles para su compra con el fin de promover la propiedad de viviendas, según informó Brad Vernon, socio de Vernon Group, al Ayuntamiento durante la reunión del 17 de septiembre. Ese lote también albergará un hotel de 150 unidades.
El lote 2, en la esquina noreste de Main y Broadway cerca de Pearlman Park, albergaría 160 unidades de vivienda asequible, cumpliendo con los requisitos establecidos por la Ley de Tierras Excedentes del estado para el desarrollo privado en terrenos de propiedad de la ciudad. El Grupo Vernon pretende que el sitio tenga un gimnasio, un centro de educación laboral y servicios para personas de bajos ingresos para la comunidad, dijo.
El lote 3 albergará un edificio de seis pisos con una plaza y un monumento dedicado a los bomberos de Santa María y a Alvin Newton, un bombero que murió durante el incendio del Hotel Bradley hace más de 50 años , en cuyo honor se bautizarán los apartamentos. El Ayuntamiento ya aprobó por unanimidad ese proyecto, y probablemente será el primero que se complete.
El lote 4 es una opción futura que se discutirá después de que avancen los otros proyectos.
Escobedo no cree que la ciudad vaya a recuperar todos los costos dentro del plazo previsto por The Vernon Group. Dijo que nadie proporcionó estimaciones de cuánto costaría al fondo general de la ciudad y a los dólares de la Medida U sumar los aproximadamente 1.000 residentes que llegarían gracias a estos desarrollos.
“Hablaron de cómo la gente gastará dinero en Santa María, en el centro de la ciudad, pero eso significa que la gente necesitará servicios; necesitará bomberos; habrá más llamadas telefónicas para solicitar servicios, parques, escuelas; tendrán que conducir por la ciudad, por lo que las carreteras necesitarán más atención”, dijo. “Hay que sumar todos los costos a la ecuación, y eso no se hizo”.
Santa María no puede darse el lujo de repartir incentivos, dijo Escobedo, y los contribuyentes no deberían financiar proyectos privados, especialmente durante un déficit presupuestario.
“Ese déficit es parte de la razón por la que estamos aquí… Durante tantos años Santa María estuvo otorgando estos incentivos”, dijo. “Este déficit es una consecuencia de los incentivos que Santa María ha estado otorgando durante tantos años”.
La concejal del tercer distrito Gloria Soto considera que este acuerdo supone un ahorro de costes y una generación de ingresos para la ciudad.
“Estoy en total desacuerdo con esa idea de ‘Estamos en un déficit financiero, no debemos participar en esta asociación’. Vamos a dar la vuelta y decir: ‘¿Tienen 200 millones de dólares o algún inversor dispuesto si le dijéramos que no a Vernon?’”, dijo Soto. “Se ha invertido tiempo, dinero, recursos… en este proyecto. Podríamos haberle dicho que no a Vernon, pero ese corredor del centro de la ciudad se habría visto y se habría mantenido igual durante los próximos 10 a 20 años”.
Soto dijo que cuando se unió por primera vez al Concejo Municipal, recordó que la gente se “unía” para obtener más viviendas, comercios y lugares a los que ir. Dijo que cree que esta es la oportunidad de la ciudad para responder a esas demandas.
“Habría sido una falta de visión por parte del consejo no aprobar el proyecto”, dijo.
El Grupo Vernon está invirtiendo casi 200 millones de dólares en este proyecto, dinero que la ciudad no tiene para invertir en su corredor, afirmó. Lo que la ciudad sí tiene son terrenos sin utilizar.
“No nos dedicamos a construir viviendas ni a desarrollar propiedades comerciales”, dijo Soto. “Somos una ciudad que está aquí para brindar servicios a los residentes de Santa María y mejorar su calidad de vida”.
