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La Junta de Supervisores actuó el 27 de junio de 2023, y se fijó una segunda lectura y adopción para el 11 de julio de 2023
(SANTA BÁRBARA, Calif.) – La Junta de Supervisores ha estado escuchando a los arrendatarios que enfrentan desalojos y quiere que el público esté al tanto de las nuevas protecciones adoptadas por la Junta y las protecciones ampliadas que se espera que sean adoptadas en julio.
En una reunión especial de la Junta de Supervisores el jueves 6 de abril de 2023, la Junta de Supervisores aprobó una ordenanza de urgencia que enmenda el Capítulo 44, Derechos y Deberes de Arrendadores y Arrendatarios de Propiedades Residenciales y agrega el Artículo IV: “Causa Justa para Desalojos Residenciales” al Código del Condado.
El objetivo de la enmienda a la ordenanza era adoptar disposiciones más protectoras que la Ley Estatal para reforzar el Código del Condado que regula los desalojos de arrendatarios en un esfuerzo por hacer más difícil desplazar a los arrendatarios en las regiones no incorporadas del Condado. Esto es particularmente urgente ahora, dada la gravedad de la poca oferta en el mercado de rentas en el Condado de Santa Bárbara. La tasa actual de vacantes de rentas es, actualmente, del 2 % en la Costa Sur.
“Retener y lograr que las personas tengan viviendas sigue siendo un gran desafío en nuestro condado. Hemos estado escuchando comentarios públicos desgarradores de arrendatarios que enfrentan desalojos. El objetivo de las enmiendas hechas a esta ordenanza es reforzar nuestras leyes existentes y ayudar a cerrar los vacíos legales utilizados en los eventos de desalojo masivo”, dijo la Supervisora Laura Capps.
Los Cambios en el Código del Condado de abril de 2023 requieren que, para los avisos de finalización del contrato de arrendamiento, los propietarios y los arrendadores deben obtener todos los permisos necesarios para llevar a cabo la remodelación sustancial, servir a los arrendatarios con una copia de los permisos de remodelación, junto con una notificación por escrito que indique la razón de la finalización del contrato, el tipo y el alcance del trabajo por realizar, y por qué el trabajo requiere que el inquilino desaloje la propiedad residencial durante, al menos, 30 días. Solo entonces el propietario puede continuar con la finalización del contrato de arrendamiento.
El 27 de junio de 2023, la Junta de Supervisores del Condado de Santa Bárbara consideró una primera lectura de enmiendas adicionales para aclarar el lenguaje de la ordenanza y proporcionar más protecciones a los arrendatarios. Las enmiendas adicionales requieren que los arrendadores ofrezcan a los arrendatarios residenciales un contrato de arrendamiento de un año, aclaren la definición de “remodelación sustancial”, y se exige a los arrendadores que ofrezcan a los arrendatarios desalojados, por una razón de “falta de culpa”, un derecho de preferencia para arrendar la unidad anterior si vuelve al mercado dentro de dos años, pero el monto del alquiler se establece a discreción del arrendador. La Segunda Lectura y la adopción de esta ordenanza están programadas para el 11 de julio de 2023 y sería efectiva 30 días después.
“Las acciones de la Junta esta semana se producen como resultado de la necesidad inmediata de proteger a los arrendatarios locales del empeoramiento de las condiciones de la renta”, compartió el Presidente de la Junta de Supervisores, Das Williams. “Asegurar que los arrendatarios tengan la oferta de un contrato de arrendamiento de un año puede garantizar la estabilidad residencial y la certeza de los miembros de la comunidad”.
La ordenanza requiere que los arrendadores ofrezcan a los arrendatarios un arrendamiento residencial y que dicho arrendamiento se ofrezca por un plazo de un año o más. Esto no obligaría a un arrendatario a aceptar una oferta de arrendamiento de un año, y permite que los documentos de arrendamiento sirvan como evidencia de que la oferta de arrendamiento se hizo. Si bien es común que los arrendatarios y arrendadores hagan acuerdos de arrendamiento, actualmente no se requiere en el condado que los propietarios ofrezcan un arrendamiento anual. Para las unidades actualmente alquiladas sin un contrato de arrendamiento existente, dentro de los 90 días posteriores a la fecha de vigencia de la ordenanza, el propietario deberá ofrecer un contrato de arrendamiento por escrito al arrendatario de acuerdo con el Código Civil. Si se ocupan más arrendamientos residenciales durante 12 meses, más arrendatarios quedan protegidos por la Ley de Protección de Arrendatarios.
Los cambios complementarán la acción que la Junta de Supervisores tomó el 6 de abril para promulgar protecciones de desalojo por “causa justa”. Una de las razones que un arrendador puede utilizar para terminar un arrendamiento es realizar una “remodelación sustancial”. La ordenanza enmendada requerirá que una remodelación sustancial tenga lugar con el propósito principal de hacer que una unidad de arrendamiento cumpla con los Códigos de Salud y Seguridad correspondientes.
El propósito del derecho de preferencia es exigir que los antiguos arrendatarios tengan la oportunidad de regresar a una unidad de arrendamiento después de que la hayan desocupado como resultado de un aviso de finalización del arrendamiento sin culpa. La ordenanza enmendada se aplica a los casos en los que un arrendador quita una unidad del mercado para hacer una “remodelación sustancial”, para la mudanza del propietario/la familia, o para retirar la unidad del mercado. La oferta de un derecho de preferencia para reocupar la unidad existirá cuando la unidad esté lista para volver a ser ocupada o después de dos años, lo que ocurra primero.
De acuerdo con la ordenanza propuesta, estos requisitos no se aplicarían a:
- Excepciones ya establecidas en el Artículo 44-22.
- Unidades actualmente arrendadas, hasta que se renueven.
- Una unidad de arrendamiento ocupada por un arrendatario que se subarrienda a otro arrendatario por menos de un año.
- Una unidad de arrendamiento donde la existencia de un contrato de arrendamiento es una condición expresa o una consideración para el empleo de acuerdo con un acuerdo o contrato de arrendamiento por escrito.
- Rentas por vacaciones operadas legalmente.
Se puede encontrar una copia de la ordenanza cancelada establecida para una segunda lectura y adopción el 11 de julio de 2023 aquí.
- https://santabarbara.legistar.com/LegislationDetail.aspx?ID=6272104&GUID=67B83AE7-0D10-452E-8BC0-90D7AC969CB5&Options=&Search=
